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Visando otimizar a prestação jurisdicional, dando-lhe maior segurança jurídica e celeridade, o legislador concebeu o recurso repetitivo.

De fato, os julgamentos proferidos pelo Superior Tribunal de Justiça no âmbito desses recursos repetitivos vinculam os tribunais locais, autorizando, inclusive, o deferimento liminar da tutela pretendida.

Trata-se da chamada tutela da evidência que deve ser deferida liminarmente pelo julgador, independentemente de demonstração de perigo de demora na prestação jurisdicional (periculum in mora).

Nesse contexto, nossa proposta é apontar alguns desses julgados, tecendo breves comentários para a melhor compreensão dos mesmos.

Hoje, selecionamos os contratos imobiliários, comumente firmados com as incorporadoras.

Pois bem, quando do julgamento do Recurso Especial n. 1300418 (tema 577) o Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.”

Por outro lado, o mesmo Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no sentido de que “O compromissário-comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das parcelas pagas.” (Embargos de Divergência em REsp n. 59870, Segunda Seção, Relator Ministro Barros Monteiro, DJ de 09.12.2002)

Com efeito, segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o consumidor tem o direito de resolver o contrato firmado com a incorporadora, ainda que por culpa sua, tem direito de receber as parcelas até então pagas de forma integral e imediata.

Todavia, quando é o consumidor que dá causa à resolução do contrato, por culpa, das parcelas pagas devem ser abatidas algumas despesas efetuadas pela incorporadora.

Assim, nesses casos, seria devida a retenção de parcela do valor por restituir.

Veja, conforme jurisprudência já sedimentada no Superior Tribunal de Justiça, quando o consumidor dá causa à resolução do contrato, a retenção varia entre 10% a 25% dos valores pagos, a depender de fatores e peculiaridades como ocupação do imóvel, custos com a publicidade e taxas de corretagem/intermediação imobiliária.

Também em sede de recurso repetitivo, o Superior Tribunal de Justiça decidiu pela “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem;” (REsp n. 1.599.511 – tema 938)

Assim, desde que previa e inequivocamente informado, a comissão de corretagem devida na venda do imóvel pode ser transferida ao consumidor.

A contrario sensu, sem essa previa e inequívoca ciência do consumidor, essa transferência é indevida.

Já o serviço de assessoria técnico-imobiliária – SATI, não teve a mesma sorte no Superior Tribunal de Justiça.

De fato, o Superior Tribunal de Justiça, também na sistemática do recurso repetitivo, decidiu pela “abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.” (REsp n. 1.599.511 – Tema 938)

Por fim, o Superior Tribunal de Justiça, ainda na sistemática de recursos repetitivos, decidiu, nos casos em que indevida a transferência da comissão de corretagem ou da cobrança da SATI, a ação respectiva de restituição deve ser proposta contra a incorporadora (tema 939) e que o prazo para ajuizamento dessa ação é de três anos a partir do efetivo pagamento (tema 938).